Сложности ипотечного кредитования или как изменятся цены на жилье после 1 июня
Начиная с 1 июня, вступает в силу новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска, а также установлены новые требования к расчету показателя долговой нагрузки. Эти изменения не оставят без внимания потенциальных заемщиков, особенно тех, кто планирует взять ипотеку или рассчитывает на изменение цен на жилье.
По данным Центробанка, в первом квартале текущего года, количество выданных ипотечных кредитов сократилось во многих регионах, тогда как средний размер таких кредитов вырос. В этом плане особенно выделяются Москва и Подмосковье: банки региона выдали ипотечные кредиты на 256,8 млрд рублей, что на 12,7% меньше, чем за аналогичный период год назад. Средний размер ипотечных кредитов в Москве увеличился на 8,8% — до 7,4 млн рублей, а в Московской области — на 8,3% — до 5,5 млн рублей. В то время как средняя сумма ипотеки в России увеличилась на 9,3% — до 3,7 млн рублей.
Вследствие этого возникает вопрос, что будет происходить со спросом на покупку квартир.
Аналитики предполагают, что банки продолжат ограничивать выдачу кредитов на недвижимость в связи с изменением политики Центрального банка, ссылаясь на «нерыночные» процентные ставки. Это затронет, главным образом, новостройки. Тем не менее, в конце мая Центробанк опроверг информацию о повышении требований к первоначальному взносу при ипотеке, заявив, что нет необходимости устанавливать какие-либо ограничения в этом вопросе.
Несмотря на это, коммерческие банки вводят ограничения на выдачу ипотеки на первичном рынке недвижимости. Такие меры принимаются для снижения рисков и избежания санкций со стороны ЦБ. Хотя для заемщиков это может стать плюсом, поскольку ежемесячный платеж по кредиту будет ниже.
Статистика Банка России показывает, что разрыв в цене между новостройками и вторичкой составляет 40%, что свидетельствует о переоценке жилья на первичном рынке и увеличивает риски для банков. В случае банкротства заёмщика залоговый актив не сможет покрыть сумму ипотечного займа.
Если сравнить с 2017 годом, то разница в цене между строящимся и готовым жильем составляла всего 1%.
Эксперты единодушны в том, что в большинстве случаев «новостроечная» недвижимость будет дорожать до 20%. Исключение составят только большие девелоперы.
Также не поднимать цену смогут те застройщики, которые в период роста цен идут навстречу своим клиентам и сохраняют стоимость продукта за счёт снижения собственной прибыли.
ЦБ создаёт для банков условия, при которых им приходится ужесточать правила кредитования застройщиков, из-за чего цены на жильё неизменно растут. С другой — ужесточает банковский скоринг самих заёмщиков, вследствие чего взять ипотеку сегодня всё сложнее. В то же время маржинальность девелоперских проектов в последние годы не то что не выросла, а осталась на прежнем уровне или даже сократилась — сегодня в среднем она составляет от 15 до 25% (при том, что сами банки "пропускают" проекты с минимальной маржинальностью 20%). Подобная ситуация может привести к тому, что девелопмент перестанет быть рентабельным и часть застройщиков просто прекратят им заниматься.
Также ЦБ внёс изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечному кредиту. За первоначальный взнос менее 20% надбавки будут повышены уже с 1 июня 2023 года, а за первый взнос менее 30% надбавки вырастут с 1 января 2024 года. Об этом рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
По его словам, сейчас средний размер первоначального взноса по кредиту, который берут на покупку новостройки, составляет порядка 26%. Однако, например, по льготным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса равен 15%. При повышении коэффициентов риска банкам придётся увеличивать процентную ставку по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.
Каждые 0,5% процентной ставки будут существенно отражаться на спросе. Банки будут повышать первоначальные взносы. С 1 июня отсеется лишь небольшая часть потенциальных покупателей, которая уйдёт собирать недостающую сумму в размере 5% от стоимости квартиры, чтобы получить 20% на первоначальный взнос. Их доля составит 10–15%. А вот с нового года рынок может недосчитаться уже куда больше доли клиентов — до 30%, ведь им на первый взнос придётся копить в два раза больше.
Однако есть и хорошие моменты в этих новостях регулятора. Во-первых, с увеличением первоначального взноса сокращается ежемесячный взнос по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски надувания ипотечного пузыря, чего, собственно, и добивается ЦБ.
Получите интересные и полезные статьи в сфере недвижимости первым!
