3 ключа к успешному инвестированию
С осени 2019 года недвижимость стала расти в цене семимильными шагами. Рост был настолько велик и происходил так стремительно, что специалисты хватались за голову: - Что случилось?! Куда раздуваться-то дальше?! Однако эти вопросы просто отражение эмоций. Рынок вообще - это эмоции. Пройдет новость о том, что прикроют льготную ипотеку - паника, все бегут покупать квартиры - цены растут. А вот новая волна покупателя, которому сообщили, что льготную ипотеку продлят. И цены опять растут. И как в очередной раз не согласиться с Дональдом Трампом, который однажды сказал, что не нужно ждать момента, чтобы купить недвижимость. Купите недвижимость и ждите момента!
Мы расскажем о трёх ключах к успешному инвестированию в новостройки.
Пример. В 2017 году человек вложил деньги в новостройку на этапе котлована. Подписал предварительный договор. Отдал застройщику деньги - сразу все. Можно сказать, лично в руки. Покупатель «повёлся» на очень привлекательную цену, презентации застройщика, и отличное месторасположение. За свои деньги он должен был в 2019 году получить квартиру в 3-х минутах от метро в доме бизнес-класса.
Результат. 2021 год. Котлован наполняется водой весной и осенью. Уточки нашли себе новый водоём в городе. Бурьян разросся по «берегам» котлована. И никто не строит тот самый обещанный красивый дом.
Ошибки: 1. Предварительный договор. По договору о долевом участии в строительстве Вы приобретаете право требовать с застройщика квартиру за вложенные деньги. Вас защищает 214 Федеральный Закон. В этом договоре обязательно необходимо прописать ответственность застройщика в тех или иных случаях. Деньги не отдаются застройщику, если ничего не построено. Они хранятся на эскроу-счете.
По предварительному договору никакой ответственности у застройщика нет. Оформить право собственности не на что. В нем может быть прописано, что застройщик до такого-то числа обязуется заключить с покупателем договор о долевом участии в строительстве. Вот он не заключил и что? Объявил себя банкротом и куда? Все теперь претензии, как говорится, в пятую прачечную. В суд. В очередь. Деньги закопаны в котлован. Выкопать обратно уже не удастся.
Вывод. Покупать новостройку нужно только по договору о долевом участии в строительстве.
2. Покупка на этапе котлована. Лучше всего покупать новостройку, когда построено уже более 70%. Да, цены значительно выше. Однако рисков, что дом не построится, ровно на 70% меньше. Если застройщик знакомый, с хорошей репутацией, построивший много жилых комплексов, то после предварительной проверки на предмет судебных тяжб, банкротства и т. д (специалисты помогут навести необходимые справки), можно приобрести строящееся жильё после того, как 30% уже построено. В этом случае риски выше.
Вывод. Покупать новостройку лучше у знакомого застройщика с хорошей репутацией после предварительной консультации у специалистов, заинтересованных в клиенте, а не в застройщике.
Пример. Покупатель несколько лет вкладывал и «выращивал» свои деньги в новостройки, выбирая их по совету своего специалиста по недвижимости. После нескольких успешных сделок, удвоив сумму вложений, он решил, что больше специалист ему не нужен. Он и сам может купить у застройщика квартиры. Причем сразу две. В одной будет жить сам. А другую опять перепродаст для продолжения инвестирования. Застройщик был хорошо знакомый. Ничто не предвещало беды. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. У застройщика поменялось руководство. Оно собрало денег с дольщиков и рвануло жить за границу. Три дома построены, а остальные - … Наш покупатель купил в «остальных».
Ошибки. 1. Не провел предварительную проверку застройщика. Не владел инсайдерской информацией.
Вывод. К специалисту обращаются за тем, чтобы минимизировать риски при покупке новостройки. Он работает на рынке недвижимости и знает то, о чем в рекламных буклетах не пишут.
2. Вложил все деньги в одну корзину.
Вывод. Инвестируя в новостройки, необходимо учитывать определенные риски «недостроя». Именно поэтому хороший специалист порекомендует Вам вкладывать деньги в разных застройщиков.
Пример. Часто деньги накоплены, но расставаться с ними жалко. Пусть еще немного полежат на счету (под подушкой, в матрасе)! Так хорошо, так сердце греют! А в это время цены на недвижимость растут. И вчера Вы могли купить новостройку за 5 млн рублей. А завтра ее цена выросла, потому что построили еще один этаж. А послезавтра она еще выросла, потому что поставили окна и так далее. Через некоторое время Ваших денег становится не достаточно для того, чтобы сделать выгодную инвестицию.
Ошибки. 1. Деньги стали дешевле. И поэтому вы уже не можете купить однокомнатную квартиру с целью перепродать. Ваших денег хватает только на крохотную студию.
Вывод. Если деньги есть сегодня, значит, инвестировать тоже нужно сегодня.
2. Копить. Пока копишь — жильё дорожает.
Вывод. Лучше взять ипотеку под небольшой процент, инфляция его съедает. А вот жильё дорожает значительно быстрей, накопить просто не успеваешь Значит, копить не выгодно. Деньги нужно вкладывать!
Поделитесь своим мнением в комментариях